DOMAINE - FONCIER
DROIT FONCIER
SOMMAIRE
I - DOMAINE NATIONAL
II - DOMAINE DE L’ETAT
III - LES MUTATIONS DOMANIALES
IV - L’EXPROPRIATION POUR CAUSE D’ UTORITE PUBLIQUE
I - DOMAINE NATIONAL (DN)
Il occupe 92% des terres
L’immatriculation est la publicité d’un droit existant pour un sol
A/ le contenu du Domaine National (DN)
Le Domaine National renvoie aux terres qui n’ont pas fait l’objet d’une appropriation régulière.
Le contenu du Domaine National est défini par l’article 1 de la loi 64.46 sur le Domaine National.
Il s’agit des terres non classées dans le domaine privé ou non déplacées sans être immatriculées ; toutes les terres dont la transcription dans le service des domaines ne sont pas effectives.
B/ Les principes juridiques qui encadrent le Domaine National
L’état détient des terres du Domaine National pour autant cette disposition fait naître un certain nombre de controverse quand à la propriété de ces terres. Pour certains auteurs, l’état serait le propriétaire des terres du Domaine National, car c’est l’esprit de la loi. En effet, selon ces auteurs seul l’état peut recueillir l’immatriculation des terres du Domaine National
L’immatriculation est une forme de preuve. Pour d’autres auteurs, l’état ne fait que détenir les terres du Domaine National sans pour autant en être le propriétaire. Les terres du Domaine National confèrent un droit d’usage et un droit d’usufruit, elle ne confère jamais un droit réel. Elles sont une chose commune destinée à une utilisation privative.
Le Domaine National est inaliénable c'est-à-dire qu’on ne peut pas en disposer, il est également imprescriptible. Autrement, on ne peut acquérir des droits sur le Domaine National après une occupation plus ou moins longue. L’état n’est pas propriétaire, il en a la détention juridique et matérielle afin de permettre son utilisation.
Le Domaine National est exclu de toutes idées de propriété, l’état détient en ces terres ce qui constitue une possession précaire. Le propriétaire c’est la nation.
C/ La Gestion des terres du Domaine National
La loi 64.46 portant Domaine National définie quatre (4) catégories de sous –ensemble :
v Les zones de terroirs
v Les zones pionnières
v Les zones classées
v Les zones urbaines
1 - les zones de terroirs
La terre est considérée comme outil de travail ce sont les exploitées par l’habitat rural, voir le Décret 64.573 d’application de la loi sur le domaine national au Journal Officiel (J.O) du 29-08-1964 page 1123.
Les zones du terroir sont délimitées par décret : ce sont des terres régulièrement exploitées par l’habitat rural, les cultures et l’élevage. Le décret précité précise que le terroir est constitué d’un ensemble homogène de terre du Domaine National, nécessaire au développement des populations y compris autant que possible les terres de cultures ,de jachère, de parcours du bétail, des terres friches jugées nécessaire à son extension.
La terre est mise à la disposition des paysans qui l’exploitent sous forme individuelle ou d’exploitation familiale avec obligation de mise en valeur.
C’est alors le conseil rural qui affecte les terres destinées à, l’exploitation agricole.
2 - Les zones urbaines
Ce sont des réserves foncières qui ont vocation à être inséré dans le domaine de l’état. Ces terres constituent une réserve pour l’urbanisation. Dans cette catégorie, on distingue des terres à bâtir qui sont sur le terroir d’une commune ; ce sont des terres qui sont à la périphérie d’une commune.
On distingue des zones d’extension prévue par le plan de l’urbanisme, elles sont situées dans les zones à vocation industrielle et commerciale.
On distingue également les centres lotis qui sont en instance d’immatriculation et ont, de ce fait, un statut spécial.
Enfin, il y a des terroirs à vocation agricole dispersés en zones urbaines. Leur affectation est strictement individuelle et elle est autorisée par le Préfet.
3 - Les zones classées
Ce sont des zones de protection de la faune et de la flore. C’est le cas de s parcs nationaux, qui représentent 5% du territoire national. C’est une zone directement gérée par l’état par le biais de l’administration des parcs nationaux.
4 - Les zones pionnières
Ce sont des terres peu exploitées, ayant une faible densité démographique, mais elles recèlent d’immenses potentialités agricoles, exemple des terres neuves de la région de tambacounda.
Juridiquement ces terres sont protégées par le MIS EN DEFENS.
D/ L’occupation privative du Domaine National
$-les conditions d’occupation du DN
Le Domaine National n’est pas la propriété des personnes physiques ou des personnes morales, toute fois les terres du Domaine National peuvent être l’objet d’une occupation privative, sous réserve de l’affectation d’une parcelle que le particulier occupe et exploite. L’affectation est un acte administratif par lequel le conseil rural confère à un individu un droit d’usage sur une parcelle du Domaine National.
Cette décision du conseil rural n’est que provisoire qu’après avoir été approuvé par le représentant de l’état. Il ne peut affecter que des terres qui se situent dans les zones de terroirs.
Par contre, en zone urbaine, la terre à vocation agricole est affectée au particulier par décision du Préfet ou Gouverneur. Mais ces derniers doivent recueillir l’avis d’une commission administrative.
En ce qui concerne les zones de terroirs, l’affectataire doit appartenir à la collectivité dans laquelle se trouve la terre, il doit être également capable de mettre en valeur la terre ou l’immeuble. Il s’agit d’une capacité de mise en valeur personnelle pour une exploitation individuelle paysanne ou familiale.
L’absence de mise en valeur peut mettre fin à l’affectation
Des affectations peuvent intervenir dans les cas suivants :
v Dissolution de la coopérative ou de l’association villageoise
v l’affectataire personne physique meurt
v Une mise en valeur insuffisante
Là, l’affectation procède d’une administration du conseil rural, souvent l’affectation peut provenir d’une demande de l’intéressé, mais également peut intervenir dans un but d’intérêt général, dans ce cas ci l’occupant a droit à une compensation, on lui octroie une parcelle équivalente.
Il faut rappeler qu’il n’ y a pas d’héritage possible sur les terres du Domaine National toutefois les héritiers peuvent demander la réaffectation, car ils n’ont pas droit à la réaffectation immédiate, mais ils sont prioritaires au cas ou ces terres doivent faire l’objet d’une nouvelle réaffectation.
Est-il possible de parler de droit des occupants sur les terres du Domaine National, les occupants du Domaine National sont considérés comme des utilisateurs du sol. Ils l’exploitent et bénéficient alors d’un droit qualité de droit d’usage. Ce droit a sa source dans l’affectation du sol.
Le titulaire du droit d’usage n’en est pas le propriétaire, le Domaine National est exclu à toute idée de propriété.
II - LE DOMAINE DE L’ETAT
Il est régit par la loi 76.66 du 02 juillet 1976 portant code du Domaine National
Le Domaine de l’Etat est composé du Domaine Privé de l’Etat et du Domaine Public
A - DOMAINE PUBLIC
Le contenu du Domaine public
Il est scindé en Domaine public Naturel et en Domaine Public Artificiel
Il est bien de préciser que les biens appartenant au domaine public font l’objet d’une rémunération légale.
1) Le Domaine Public Naturel
Il est constitué des rivages de la mer, des fleuves, des lacs et des étangs, l’eau est également intégrée dans le domaine public.
2) Le Domaine Public Artificiel
C’est un Domaine du fait de la main de l’homme. On peut citer entre autre le réseau routier, ferroviaire, maritime, fluvial, ainsi que leur dépendance.
On y incorpore également les infrastructures énergiques, hydrauliques, les ouvrages militaires et les zones de protections militaires.
L’originalité du système foncier Sénégalais, est que certains biens sont classés dans le Domaine Public Artificiel. Il s’agit d’objets d’art et connexion affectés au musée national.
3) Le principe juridique
Les biens du Domaine Public sont protégés par la règle de l’inaliénabilité absolue, sauf pour les pas géométriques ou pas du roi qui peuvent faire l’objet de déclassement.
Les biens du Domaine Public sont également protégés par la règle de l’imprescriptibilité c'est-à-dire qu’on ne peut pas acquérir des droits réels ou de droit de propriété sur les terres du Domaine Public après une possession ininterrompue.
Toutefois le Domaine Public peut faire l’objet d’une occupation privative, mais cette occupation ne confère pas un dû juridique susceptible de conférer une possession.
Occupation privative du Domaine Public : C’est la possibilité d’occuper du Domaine Public, il convient de noter que le Domaine Public peut être occupé sans titre, mais elle fait alors l’objet d’une répression pénale (article 20 de la loi 76.66.)
A côté des occupations sans titre, il y a des occupations régulières qui sont fondées sur le principe de l’anormalité.
-L’ acte fondant l’occupation du Domaine Public
L’occupation du Domaine Public peut résulter d’un acte administratif unilatéral ou même d’un contrat administratif, il en est ainsi de la permission de voiries et l’autorisation d’occuper qui se font sur acte administratif unilatéral
¨ La permission d’une voirie permet à un particulier d’occuper privativement le domaine public sans modification de l’assiette en y installant des « installations légères et démontables ».
¨ L’autorisation d’occuper va plus loin que la permission de voirie, elle est concédée avec possibilité de modifier l’assiette du Domaine Public.
La permission de voirie est un acte qui permet le stationnement c’est un acte de police, l’autorité compétent est le Maire, investi du pouvoir.
L’autorisation d’occuper quand à elle relève de la gestion des domaines rattachés au service des domaines. Pour ces deux cas l’administration peut à tout moment discrétionnairement révoquer ceux-ci, tout motif est valable dans la perspective de récupérer l’immeuble concédé
¨ Les contrats portants occupation du Domaine Public
Ils sont compris entre l’état et les particuliers qui veulent occuper privativement le domaine public à des fins d’exploitation ayant un caractère d’intérêt général.
Il en est ainsi des concessions de travaux publics ou même des concessions de services techniques. Ces contrats d’occupation sont conclus pour une période généralement définie par l’état.
De tels contrats sont régis le code des obligations de l’administration. Le contentieux est porté devant le juge des contrats qui sont le tribunal régional.
Il y a un certain nombre d’obligation auxquelles sont soumis les occupants du domaine public ce sont :
¨ Les obligations administratives. Il peut s’agir de conditions relatives à la police de la circulation exemple la liberté d’aller et venir, la liberté individuelle.
¨ La condition relative à l’intérêt général exemple la salubrité, la moralité et la sécurité.
L’administration a également la possibilité d’imposer de véritable obligation de service publique à l’occupant, il en est ainsi du pratique de la continuité et de l’égalité des usagers. Il convient également de signaler que les occupants ne bénéficient pas du domaine public gratuitement. Ils sont soumis à redevance article 17 de la loi 76-66, cette redevance peut être révisé chaque année, elle est calculée en fonction de la position de l’occupant sur le domaine public.
Cette redevance n’est ni un loyer ni une taxe mais simple et juste contrepartie de l’occupation. Toutefois, l’article 18 de la loi 76-66 prévoit les termes d’occupation gratuite. Des lors l’activité a un caractère prédominant d’utilité publique.
Les occupants du domaine public peuvent faire valoir des droits contre des tiers. En effet, l’occupation peut revêtir un caractère de monopole opposable aux tiers exemple un droit d’exploitation confère le droit de tirer profit de l’occupation (les exploitations minières).
Le droit qu’on s’y accorde ne l’est qu’à titre personnel, ne pouvant pas être cédé, il est imprescriptible et inaliénable. Ce qui fait que les sous contrats sont prohibés sauf autorisation administrative. Les droits accordés le sont à titre précaire, l’administration peut ç tout moment mettre à terme ces occupations article 12 et 13 de la loi 76-66. Les contrats administratifs peuvent être résiliés unilatéralement par l’administration, toute fois le contractant à droit à des indemnités. Mais lorsqu’un acte administratif unilatéral fonde l’occupation privative du domaine public, l’occupant n’a droit à aucune indemnité.
B - LE DOMAINE PRIVEE DE L’ETAT
Le domaine privée de l’état est défini à contrarié, autrement dit il est composé de tout les biens qui ne sont pas incorporés dans le domaine public. Il est alors révisé à partir d’un critère négatif.
Il est identifié à partir du régime de l’immatriculation. Tous les biens du domaine privé sont forcément immatriculés. Il est scindé en domaine privée affecté et en domaine privée non affecté.
Ø Le domaine privé affecté
Il concerne en principe le domaine immobilier. En effet, l’Etat dispose de certain nombre d’immeuble affecté gratuitement au service de l’Etat, au établissement Public à caractère administratif.
L’Affectation des biens lorsqu’elle porte sur le domaine de l’Etat se fait par décret.
Il importe également de souligner que les meubles peuvent être affecté au service public. Il en est ainsi du parc automobile mais aussi du mobilier domestique.
L’affectation des biens du domaine privé obéit à une logique administrative. Il s’agit de donner au démembrement de l’Etat des moyens nécessaire à leur mission de service public. A coté du domaine privé affecté, il existe un domaine privé non affecté.
Ø Le domaine privé non affecté
Il obéit à une logique foncière, autrement dit il s’agit de répartir la consommation du sol. Ce dernier est alors considéré comme une vaste réserve susceptible de constituer une réponse à la consommation du sol à des fins d’habitation et d’urbanisation. Le domaine privé non affecté a un caractère éminemment social. Pour autant, il peut générer des revenus qui sont considérés par la loi des finances comme une recette au budget de l’Etat.
1 – Le droit de l’Etat sur le domaine privé
L’Etat est-il le propriétaire du domaine privé.
Le domaine privé fait l’objet d’une immatriculation. Cette dernière s’analyse comme la publicité d’un droit préexistant.
En effet, seul l’Etat peut immatriculer en son nom les biens du domaine privé. Il a ainsi le monopole de l’immatriculation et il est considéré comme un ensemble patrimonial générateur de ressources. Pour autant, l’Etat peut-il disposer des biens du domaine privé.
Le domaine privé est protégé par le régime de la quasi inaliénabilité (l’Etat peut disposer mais avec l’autorisation du parlement).
2 – L’occupation privative du domaine privé de l’Etat
Le domaine privé non affecté est une réserve foncière pouvant abriter un certain nombre de droits réels. En effet, à partir de 1964, mais surtout avec la loi 76-66, la propriété privé a été gelée. Elle ne peut s’étendre que par le circuit des sociétés ayant un caractère d’utilité publique comme la SNHLM, la SICAP…
Toutefois comme il a été précisé des droits variables peuvent s’exercer sur les biens du domaine privé de l’Etat. L’occupation privative du domaine privé peut se fonder sur un acte administratif unilatéral ou sur un contrat.
- L’autorisation d’occuper (article 37 de la loi 76-66)
C’est un acte administratif unilatéral qui autorise l’occupation privative du domaine privé. Il convient de signaler que cette autorisation peut être retiré discrétionnairement. Ce qui place le bénéficiaire dans une situation instable, précaire et révocable. Elle est accordée dans les cas ou l’immeuble est situé dans une zone non encore dotée d’un plan d’urbanisme ou si ce plan doit être révisé. Elle est généralement accordée à des fins d’habitat et d’exploitation provisoire. Lorsque le retrait est prononcé, le bénéficiaire doit rendre la construction libre. En dehors de l’acte administratif unilatéral, le contrat peut également fonder une occupation privative du domaine privé.
- Le contrat fondement de l’occupation privative
A la limite de la loi 76-66, trois (03) types de contrats peuvent être conclus sur le domaine privé :
v Le bail ordinaire
Il est réglementé par l’article 38 de la loi 76-66, il permet à l’Etat de louer un bien du domaine privé à un particulier qui est le preneur. Ce dernier a un droit de jouissance pour une durée maximale de 18 mois
v Le bail emphytéotique
Il est réglementé par l’article 39 de la loi 76-66. Il a une durée minimale de 18 mois et maximale de 50 ans. Il est susceptible de prorogation de 50 ans. L’emphytéote jouit d’un droit réel susceptible d’hypothèque. Toutefois, l’emphytéote est tenu d’une obligation de mise en valeur.
v La confession du droit de superficie
Elle n’est possible que sur les zones résidentielles dotées d’un plan d’urbanisation utilisé uniquement pour les constructions d’habitat individuel. Le droit de superficie de prorogation en prorogation peut aller jusqu’à 150 ans. Il confère un droit réel qui est susceptible d’hypothèque. Les bénéficiaires ont une obligation de mettre en valeur l’immeuble.
Tous les contrats sur le domaine privé sont des contrats administratifs, l’Etat peut les résilier ou les modifier de façon unilatérale.
Par exemple : Pour défaut d’inexécution de l’obligation de mise en valeur.
La résiliation est faite par le ministre des finances.
C – La situation des occupants
Elle est constituée des droits et des obligations
Ø Les obligations
Elles sont tout d’abord une obligation de titre foncier. C'est-à-dire une obligation de mise en valeur. Cette mise en valeur n’est pas une condition d’accès à la propriété mais une condition d’utilisation du bien.
La mise en valeur est une obligation qui fait l’objet d’une inscription au titre foncier.
L’Etat s’assure que cette obligation est bien remplie au cas contraire, l’Etat peut retirer le titre qui fonde l’occupation. Il y a également une occupation financière qui pèse sur l’occupant. En effet, l’occupation du domaine privé n’est pas gratuite, il paye un loyer qui est prévu par un bail ordinaire ou un bail emphytéotique en fonction de la valeur du bien. Ce loyer est payable d’avance et révisable pour le bénéficiaire du droit de superficie, l’occupant paye un prix égal à la valeur du terrain.
En général, les occupants disposent d’un certain nombre de droit. Il s’agit d’abord d’un droit personnel conféré au preneur à bail. Ce dernier n’a pas un droit réel mais un simple droit pour jouissance paisible protégé par l’Etat contre les empêchements des tiers. Néanmoins, l’emphytéote et le superficière disposent de droits réels ce qui constitue les spécificités du droit foncier Sénégalais.
Les droits réels sont les droits que les particuliers peuvent avoir directement sur le bien ainsi l’Etat démembre la société en concédant un bail emphytéotique ou un droit de superficie qui est au Sénégal un droit réel faisant inscription au titre foncier. Ils peuvent également faire l’objet d’une hypothèque du fait de l’instabilité.
III – LES MUTATIONS DOMANIALES (à suivre)